Investir dans l’immobilier en Italie: guide complet pour les investisseurs francophones
L’Italie est l’une des destinations privilégiées des investisseurs immobiliers francophones. Milan, les lacs, la Toscane, la Ligurie, Rome : chaque région offre un profil d’investissement distinct. Ce guide, rédigé par un cabinet d’avocats spécialisé dans l’accompagnement d’acquéreurs étrangers, répond aux questions concrètes que se posent les investisseurs avant de se lancer.
1. Le marché immobilier italien en 2026 : les données officielles
Selon le Rapporto Immobiliare Residenziale 2025 publié par l’Osservatorio del Mercato Immobiliare de l’Agenzia delle Entrate (l’administration fiscale italienne) en collaboration avec l’ABI (Associazione Bancaria Italiana), le marché résidentiel italien a enregistré 719 578 transactions en 2024, en hausse de 1,3 % par rapport à 2023. Le fatturato total des transactions résidentielles en 2024 est estimé à environ 114 milliards d’euros.
Les données les plus récentes, tirées des Statistiche trimestrali OMI (IV trimestre 2025), confirment la poursuite de cette tendance positive : les compravendite résidentielles au niveau national ont augmenté de 0,4 % au dernier trimestre 2025, avec une croissance plus marquée dans les communes non chefs-lieux (+1,3 %) que dans les capitales de province (-1,7 %). Environ 72 % des achats ont bénéficié de l’avantage fiscal « première résidence » et le taux moyen des prêts hypothécaires s’est établi à 3,5 %.
Pour 2026, l’Osservatorio Nomisma (1° Osservatorio Immobiliare 2026) prévoit environ 780 000 transactions résidentielles au niveau national, avec un ralentissement physiologique de la croissance à +1,8 %.
2. Les destinations clés pour l’investisseur francophone
2.1 Milan : la capitale économique
Milan est la place immobilière la plus dynamique et la plus chère d’Italie. Le marché milanais se distingue par une demande structurellement supérieure à l’offre, un temps moyen de vente de 83 jours (qui descend sous les 60 jours en centre-ville) et un potentiel locatif soutenu par les Jeux Olympiques d’hiver Milan-Cortina 2026.
Données de référence (source : Immobiliare.it, mars 2026, prix demandés à la vente)
| Zone | Prix moyen au m² | Tendance annuelle |
| Centre (Duomo, Brera, San Babila) | 11 226 € | stable (+0,5 %) |
| Navigli, Porta Genova | env. 6 500 € | +3 % |
| Precotto, Turro | env. 4 900 € | +8,7 % |
| Bovisa | env. 3 900 € | +11,2 % |
| Cimiano, Crescenzago | env. 3 840 € | +12,7 % |
| Bisceglie, Baggio, Olmi | 3 197 € | +3 % |
Note : ces prix correspondent aux prix demandés à la vente (source : Immobiliare.it). Pour les quotations officielles de l’administration fiscale, consulter la banca dati OMI de l’Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it, section Quotazioni immobiliari), qui fournit des fourchettes min/max par zone et par commune, actualisées au 2e semestre 2025.
Profil investisseur : Rendement locatif, résidence secondaire urbaine, pied-à-terre professionnel. L’effet Olympiades 2026 soutient la demande locative à court terme.
2.2 Les lacs italiens : Lac de Côme, Lac de Garde, Lac Majeur
Les lacs du Nord de l’Italie exercent depuis toujours un attrait particulier pour les investisseurs francophones, notamment suisses romands et français.
Lac de Côme (province de Como) Le marché du Lac de Côme est parmi les plus exclusifs d’Italie. Selon les données OMI de l’Agenzia delle Entrate (republiquées par des sources secondaires citant expressément la banca dati OMI), les quotations pour les habitations civiles à Cernobbio se situent dans une fourchette de 1 500 à 3 600 €/m², et celles pour les villas entre 2 250 et 3 700 €/m² (source : banca dati OMI, Agenzia delle Entrate). Les communes les plus prisées (Bellagio, Cernobbio, Tremezzo, Menaggio, Varenna) présentent des prix qui varient considérablement selon la position par rapport au lac, la vue et l’accessibilité.
Lac de Garde (provinces de Brescia, Verona, Trento) Le Lac de Garde, plus grand lac d’Italie, offre un marché plus hétérogène. Les communes de Sirmione, Desenzano del Garda, Gardone Riviera et Salò sur la rive occidentale (province de Brescia) sont les plus recherchées. Les communes de la rive orientale (province de Verona : Lazise, Bardolino, Garda) offrent généralement des prix légèrement inférieurs.
Lac Majeur (provinces de Verbano-Cusio-Ossola et Varese) Stresa, Verbania et les îles Borromées constituent les pôles d’attraction principaux. Ce marché offre des prix généralement plus accessibles que le Lac de Côme.
Pour les quotations officielles de chaque commune lacustre, nous recommandons la consultation de la banca dati OMI (agenziaentrate.gov.it) ou l’application mobile « OMI Mobile » (accès gratuit), qui permet une recherche par géolocalisation et fournit les fourchettes de valeur par zone OMI.
Profil investisseur : Résidence secondaire de prestige, investissement patrimonial à long terme, location saisonnière.
2.3 Toscane : Florence, Lucca, Chianti, Val d’Orcia
La Toscane est l’une des régions où l’investissement immobilier étranger est le plus ancien et le plus structuré.
Données de référence (source : Idealista, Ufficio Studi, T1 2026 ; Immobiliare.it, février 2026)
| Localité | Prix moyen au m² (vente) | Évolution annuelle |
| Florence (commune) | env. 4 700 € | +6,5 % |
| Florence centre historique (Michelangelo, Porta Romana) | env. 6 364 € | n.d. |
| Lucca (commune) | env. 2 332 € | +1,3 % |
| Lucca centre historique | env. 3 730 € | n.d. |
| Province de Lucca (inclut Versilia) | 3 311 € | +3,3 % (T1 2026) |
| Province de Firenze | 3 223 € | +2,6 % (T1 2026) |
| Province de Siena | env. 2 200 € | -0,5 % (T1 2026) |
| Toscane (moyenne régionale) | 2 466 € | +2,2 % (T1 2026) |
Sources : Immobiliare.it (février 2026) pour les données communales ; Idealista, Ufficio Studi (T1 2026) pour les données provinciales et régionales. Pour les quotations officielles, consulter la banca dati OMI.
Spécificités à considérer : Les biens ruraux (casali, poderi) qui font le charme de la campagne toscane sont souvent soumis à des contraintes urbanistiques et paysagères importantes (vincolo paesaggistico, D.Lgs. 42/2004 « Codice dei beni culturali e del paesaggio »). La due diligence juridique et urbanistique est particulièrement critique pour ce type de biens.
Profil investisseur : Résidence secondaire de charme, agritourisme (activité réglementée par les lois régionales), investissement patrimonial.
2.4 Ligurie : Riviera di Levante et Riviera di Ponente
La Ligurie italienne, voisine de la Côte d’Azur, attire naturellement les investisseurs francophones.
Données de référence (source : Immobiliare.it, février 2026)
| Localité | Prix moyen au m² (vente) |
| Santa Margherita Ligure | 6 122 € |
| Province de Gênes (moyenne) | 2 246 € |
| Sanremo | env. 3 200 € |
| Province d’Imperia (moyenne) | env. 2 800 € |
Sources : Immobiliare.it (février 2026). Les prix dans les localités les plus exclusives (Portofino, Camogli, Sestri Levante) dépassent largement ces moyennes. Pour les quotations officielles, consulter la banca dati OMI.
Spécificités : La géographie ligure (territoire étroit entre mer et montagne) limite fortement l’offre foncière et soutient les prix. Les biens avec vue mer ou accès direct à la côte présentent une forte prime par rapport à ceux situés en retrait.
Profil investisseur : Résidence secondaire balnéaire, investissement à proximité de la France, location estivale.
2.5 Rome et le Latium
La capitale italienne offre un marché plus profond et plus diversifié que Milan, avec des prix moyens inférieurs. Selon le Rapporto Immobiliare de l’Agenzia delle Entrate, Rome (avec Milan et Turin) est l’un des principaux moteurs des compravendite nationales. Le prix moyen au m² dans la commune de Rome se situe autour de 3 200 €/m², avec des pics considérables dans le centre historique.
Profil investisseur : Location touristique (très réglementée par la commune de Roma), résidence secondaire culturelle, investissement patrimonial.
2.6 Sardaigne et Pouilles
La Costa Smeralda (Sardaigne) et le Salento (Pouilles) représentent les deux pôles balnéaires les plus prisés de l’Italie méridionale. Les prix y varient considérablement selon la localisation et le type de bien. Ces marchés sont particulièrement saisonniers et le rendement locatif est concentré sur les mois d’été.
3. La procédure d’achat: différences essentielles avec la France
Tableau comparatif : Procédure d’achat France vs Italie
| Étape | France | Italie |
| Offre d’achat | Généralement non contraignante | Irrévocable et contraignante dès acceptation (proposta d’acquisto) |
| Délai de rétractation | 10 jours (art. L. 271-1 CCH) | Aucun délai légal de rétractation |
| Compromis | Promesse ou compromis, avec conditions suspensives | Contratto preliminare soumis à enregistrement fiscal |
| Arrhes | Dépôt de garantie (5 à 10 %) | Caparra confirmatoria (10 à 20 %), art. 1385 c.c. |
| Choix du notaire | Généralement par le vendeur | Par l’acquéreur |
| Conditions suspensives liées au prêt | Obligatoires (art. L. 313-41 C. conso.) | Non obligatoires ; à négocier contractuellement |
| Acte authentique | Notaire français | Notaio italien (avec interprète assermenté si nécessaire) |
Point d’attention pour l’investisseur français : L’absence de délai de rétractation légal en Italie et le caractère irrévocable de la proposta d’acquisto constituent les différences les plus significatives par rapport au système français. Il est donc essentiel de faire vérifier tout document précontractuel par un avocat avant de le signer.
4. La fiscalité de l’acquisition
La charge fiscale à l’achat dépend de deux facteurs : la nature du vendeur (particulier ou entreprise de construction) et la destination du bien (résidence principale ou secondaire).
Tableau : Impositions à l’achat
| Impôt | Achat auprès d’un particulier (seconda casa) | Achat auprès d’un constructeur (seconda casa) |
| Impôt de registre | 9 % de la valeur cadastrale (D.P.R. 131/1986) | 200 € (fixe) |
| TVA | Non applicable | 10 % du prix de vente (D.P.R. 633/1972) ; 22 % pour les biens de luxe (cat. A/1, A/8, A/9) |
| Impôt hypothécaire | 50 € (fixe) | 200 € (fixe) |
| Impôt cadastral | 50 € (fixe) | 200 € (fixe) |
Avantage « première résidence » (agevolazione prima casa) : Les citoyens de l’UE, y compris les citoyens français, peuvent bénéficier d’une réduction de l’impôt de registre à 2 % (au lieu de 9 %) ou de la TVA à 4 % (au lieu de 10 %), à condition de s’engager à transférer leur résidence dans la commune d’achat dans un délai de 18 mois et de ne pas posséder d’autre bien acheté avec cet avantage sur le territoire national. Base normative : Nota II-bis, art. 1, Tariffa, parte prima, D.P.R. 131/1986.
Estimation des coûts accessoires pour un bien à 400 000 € (seconda casa, vendeur particulier)
| Poste | Montant estimé |
| Impôt de registre (9 % de la valeur cadastrale, estimée ici à 120 000 €) | 10 800 € |
| Impôts hypothécaire et cadastral | 100 € |
| Honoraires du notaire (+ TVA 22 %) | 3 000 à 4 500 € |
| Commission d’agence (3-4 % + TVA 22 %) | 14 640 à 19 520 € |
| Traduction / interprète assermenté | 500 à 1 500 € |
| Total estimé (hors prix d’achat) | env. 29 000 à 36 400 € |
5. La Convention fiscale franco-italienne et la fiscalité récurrente
Les investisseurs résidents fiscaux français sont protégés par la Convention fiscale bilatérale France-Italie, signée à Venise le 5 octobre 1989 (publiée par le Décret n° 92-422 du 4 mai 1992). L’article 6 de cette Convention confie au droit de l’État de situation du bien le pouvoir d’imposition des revenus immobiliers.
Principes clés
Revenus locatifs : Imposables en Italie (choix entre barème IRPEF progressif ou cedolare secca à 21 %, conformément à l’art. 3 du D.Lgs. 23/2011). Le résident français doit également les déclarer en France, avec application d’un crédit d’impôt pour les impositions acquittées en Italie (art. 24 de la Convention).
Plus-values immobilières : Imposables dans l’État de situation du bien (art. 13 de la Convention). En droit italien, la plus-value est exonérée si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (art. 67, al. 1, lett. b), D.P.R. 917/1986, TUIR). En cas d’exonération en Italie, le Protocole de la Convention prévoit que la France conserve le droit d’imposer.
IMU (Imposta Municipale Unica) : Taxe foncière annuelle, due sur les biens qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Le taux est fixé par chaque commune, généralement entre 0,76 % et 1,06 % de la valeur cadastrale réévaluée (base normative : art. 13, D.L. 201/2011, converti en L. 214/2011).
TARI : Taxe sur les déchets, due par l’occupant du bien. Le montant varie selon la commune et la superficie.
Tableau récapitulatif de la fiscalité récurrente
| Impôt | Base imposable | Taux / Montant | Fréquence |
| IMU | Valeur cadastrale × 1,05 × 160 | 0,76 % à 1,06 % (fixé par la commune) | Annuel (2 échéances : juin et décembre) |
| TARI | Surface du bien | Variable selon la commune (env. 200 à 600 €/an) | Annuel |
| Cedolare secca (si location) | Loyer brut | 21 % (contrats libres) ou 10 % (canone concordato) | Annuel |
6. Sources officielles pour vérifier les prix et les données
L’investisseur francophone dispose de plusieurs outils institutionnels gratuits pour vérifier les données de marché avant d’investir :
Quotazioni OMI (Agenzia delle Entrate) : Fourchettes de valeur min/max par commune et par zone, mises à jour semestriellement (dernier semestre publié : 2e semestre 2025, publié le 16 mars 2026). Consultables gratuitement sur agenziaentrate.gov.it (section « Quotazioni immobiliari ») ou via l’application mobile « OMI Mobile ».
Rapporto Immobiliare Residenziale (Agenzia delle Entrate + ABI) : Analyse annuelle des volumes de transactions, des prix et des conditions de crédit au niveau national. Publication annuelle (dernière édition : mai 2025).
Statistiche trimestrali OMI : Données trimestrielles sur les compravendite par secteur et par zone. Publication trimestrielle.
Convention fiscale franco-italienne : Texte intégral disponible sur Légifrance (Décret n° 92-422 du 4 mai 1992) et sur le site de l’Ambassade de France en Italie (it.ambafrance.org, section « Fiscalité »).
Bofip (Bulletin Officiel des Finances Publiques) : Commentaires de l’administration fiscale française sur la Convention, consultables sur bofip.impots.gouv.fr (BOI-INT-CVB-ITA).
7. L’assistance juridique bilingue: une nécessité, pas un luxe
L’acquisition immobilière en Italie par un investisseur étranger comporte des risques spécifiques qui justifient le recours à un avocat spécialisé :
La vérification de la conformità urbanistica e catastale du bien, c’est-à-dire la concordance entre l’état réel de l’immeuble et sa documentation officielle (plans cadastraux, autorisations d’urbanisme), est un passage critique. Un bien non conforme ne peut pas être légalement transféré (art. 46, D.P.R. 380/2001, Testo Unico dell’Edilizia).
La rédaction et la négociation du contratto preliminare requièrent une expertise spécifique pour la structuration des arrhes, l’insertion de conditions suspensives, et les déclarations du vendeur sur l’état du bien, les charges de copropriété, et les éventuelles servitudes.
La gestion de la procuration (procura speciale) pour les acquéreurs qui ne peuvent pas se déplacer en Italie, les vérifications post-acquisition (transcription, mise à jour cadastrale, notification au syndic de copropriété), et la coordination avec le notaire nécessitent une maîtrise combinée du droit immobilier italien et de la langue de l’investisseur.
Contacter notre département immobilier
Le cabinet AL AdvaLux, basé à Milan (Piazza V Giornate 3), accompagne les investisseurs francophones dans toutes les phases de l’acquisition immobilière en Italie, sur l’ensemble du territoire national : Milan, lacs, Toscane, Ligurie, Rome et au-delà.
Pour une présentation complète de nos services en français: Avocat immobilier à Milan – AL AdvaLux
Contact : AL AdvaLux – Piazza V Giornate 3, 20129 Milan, Italie Tél. : +39 02 54 50 823 E-mail : info@adva-lux.com
Auteur : Avv. Cristiano Cominotto, Managing Partner, AL AdvaLux